Nuevos Créditos Hipotecarios: Notas para entenderlos

Cómo comprar nuestra primera casa y no morir en el intento

* Por: Santiago Donato

Recientemente el banco central anunció la implementación de una nueva modalidad de ahorro y préstamo para la adquisición de la vivienda. Este nuevo mecanismo presenta cambios sustanciales en las condiciones de los créditos hipotecarios tradicionales, despertando así el interés/ilusión de muchos trabajadores que con las condiciones actuales no tenían acceso a la vivienda propia.

Si bien los medios han levantado rápidamente la noticia, para la mayoría de los interesados que hasta ahora no tenían acceso a créditos hipotecarios (y por lo tanto desconocen mucho del sistema actual) se hace muy difícil entender de qué va todo esto. Y como para nosotros los argentinos la ilusión de la casa propia no es chiste, decidí escribir algunas líneas para explicar de forma clara cómo vienen funcionando hasta ahora los créditos hipotecarios y cómo es esta nueva propuesta. O sea, ver por qué el banco siempre ofrece montos tan bajos e intentar calcular cuánto vamos a poder sacar ahora, y a qué costo.

¿Cómo funcionan los créditos hipotecarios hasta hoy?

Supongamos que somos un empleado administrativo y tenemos un ingreso mensual de $15.000 por mes de bolsillo (que no es para nada despreciable ya que está por encima del salario promedio) y nos acercamos a nuestro banco para averiguar qué crédito hipotecario nos pueden ofrecer.

El empleado del banco nos va a pedir nuestro (o nuestros si los que lo solicitan son una pareja) recibo de haberes y va a calcular cuánto es el máximo de cuota que podemos pagar, en la mayoría de los casos esto es el 30% de los ingresos. En nuestro caso la cuota máxima que podemos afrontar es de $4.500 (o sea, $15.000 x 0,3) y esto viene a ser la famosa “afectación de ingresos” de la que se está hablando.

Además de nuestros ingresos, de lo otro que depende el cuánto nos van a dar es de las condiciones del crédito que tiene el banco (la tasa de interés y el plazo, principalmente). A mayor interés mayor va a ser la cuota y por lo tanto menor el monto que nos pueden prestar. Lo contrario ocurre con el plazo: a mayor plazo la cuota será menor y podrán prestarnos más.

Prácticamente todos los ejemplos que están en los medios hablan de una tasa fija durante todo el periodo del 24% anual y lo calculan a 15 años de plazo (que es el ejemplo que da el banco central en su comunicado de prensa). La verdad es que las condiciones varían de banco en banco. Algunos ofrecen tasas mucho más altas, y otros tasas más bajas en un inicio pero que se hacen variables a partir de un determinado momento. 

Para simplificar estaría bien hacer las cuentas con la tasa del 24% fija de la que habla el banco central. Lo que no es para nada verdad es que actualmente los créditos de este tipo sean a 15 años. La mayoría son a 20 años y ese es el plazo que vamos a usar en nuestro ejemplo.

NOTA

Algunos bancos ofrecen en sus páginas web simuladores que incorporan todas las condiciones y nos muestran cuanto nos pueden dar, o a la inversa cuanto necesitamos ganar para que nos presten un determinado monto. Es interesante hacer la prueba de nuestro caso particular y ver en la práctica que los montos a los que se pueden acceder seguramente no alcancen ni para empezar.

Acá les dejo el simuladordel Banco Nación, que es uno de los que mejores condiciones tiene y que aún no manifestó incorporarse a la nueva modalidad.

Nuestro banco hipotético va a cargar los datos en una planilla que calcula hasta cuánto nos pueden prestar teniendo en cuenta estas condiciones. Para este caso el máximo que nos pueden dar es de $ 223.000 (u$s 15.274 al cambio actual), y nuestra cuota sería de $4.500 fija por todo el plazo.

Entonces, aún ganando 15 lucas por mes (que no está nada mal) lo que nos dan esta lejísimo de lo que necesitamos para comprarnos un departamento de un ambiente. A menos que contemos por ejemplo con un capital importante y saquemos el crédito solo para completar el valor de algo un poco más caro (claro que para la mayoría este no es el caso). 

Hay que tener en cuenta además que los bancos casi nunca prestan el 100% del valor del inmueble sino un porcentaje que se denomina “proporción del apoyo”, que por lo general está entre el 70% y el 90%. El resto, más los gastos de escrituración e hipoteca hay que ponerla de nuestro bolsillo.

Pero, si mis ingresos son mayores o cuento con el dinero que falta para llegar ¿Es conveniente esta modalidad?

Bien, supongamos entonces que en lugar de un trabajador administrativo tengamos un cargo de mayor jerarquía en una empresa y ganamos $50.000 mensuales.

Si repetimos el mismo proceso nos da que podemos obtener un préstamo de aproximadamente $744.000.- (u$s 51.000) que sumado a los ahorros que pudimos realizar es suficiente para comprar una vivienda que se adapte a nuestras necesidades. La cuota que pagaremos se mantendrá fija en $15.000.- mensuales (el 30% de nuestro sueldo).

Perfecto, la compramos, nos mudamos y la inauguramos. ¿Fue negocio?

Bueno, si la inflación de los próximos años es alta (algo a lo que lamentablemente estamos acostumbrados) y nuestro sueldo también se va actualizando más o menos parecido a esa inflación, entonces cada vez esas 15 lucas de cuota van a representar menos en nuestro salario total. A modo de ejemplo si su salario sube un 20% al año, al cabo de solo 3 años nuestro sueldo va a ser de $86.400.- y la cuota va a ser apenas el 17% en lugar del 30%. Ni hablar a los 10 años o a los 20 si la inflación y los salarios siguen aumentando.

Lo que es más, el inmueble que compramos mantiene su valor fijo en dólares, pero nosotros debemos pesos. De esta forma tanto nuestra cuota como el capital que debemos se licúa con el paso del tiempo haciendo del crédito hipotecario un negocio redondo en épocas de alta inflación. Claro, solo para aquellos ingresos muy altos o que tengan plata en primer lugar (no parece muy justo, ¿no?).

Si por el contrario la inflación es baja la cuota se va a licuar lentamente y una tasa de interés de 24% pasará a ser entonces algo caro comparado con el sistema nuevo que se explica más adelante.

¿Cuál es el problema de este sistema?

Como se puede ver en los ejemplos el problema pasa principalmente porque para los montos que se requieren para comprar algo (lo que sea, no nos vamos a poner quisquillosos!) la cuota inicial es demasiado alta y solo los que ganan mucho pueden acercarse. 

Para el que lo pueda sacar seguramente las primeras cuotas van a ser saladas, pero si la inflación sigue su curso en unos cuantos años va a pagar lo mismo por la cuota que por una docena de empanadas. 

Entonces, para el que accede puede ser un buen negocio, pero la verdad es que muy pocos son los que lo logran.

En Argentina el total de créditos hipotecarios es cercano al 1% del PBI, muy por debajo de otros países de la región. El ejemplo más claro –y el más mencionado- es el de Chile (18% de su PBI), pero como para dar otro, en Costa Rica esta alrededor del 4% (según datos de 2012).

La otra parte que no está funcionando de este sistema es la de quién ofrece la plata que se presta. Los bancos son intermediarios, la plata que prestan viene de las personas, las empresas y los organismos públicos que la depositan en estas entidades. Con una inflación alta ¿vos prestarías tus ahorros a un plazo largo y a una tasa fija? Evidentemente no, y por esto también pasa el por qué no hay muchos créditos hipotecarios en Argentina.

Por eso la mayoría de los créditos los dan públicos, o bien los fondos provienen de asignaciones específicas como el caso del Pro.Cre.Ar. en el que gran parte del dinero sale del ANSES (es decir de los mismos trabajadores).

¿Eso significa que el Pro.Cre.Ar está mal? No, si para el estado (es decir para los argentinos) es importante la posibilidad de acceso a la vivienda propia, entonces está bien hacer políticas que favorezcan este objetivo. Ahora bien, también es interesante pensar un sistema distinto que sea coherente y sostenible y a partir de ahí hacer las políticas públicas para fomentarlo.

¿Cómo va a ser el nuevo sistema?

La nueva modalidad es muy similar a la que se usa en Chile hace muchos años y que fue adoptada también por Uruguay.

La idea general es bastante simple. En lugar de pagar una cuota fija por todo el plazo del crédito con una tasa de interés del 24%, se pasaría a pagar una cuota que sube acompañando la inflación –y en principio los salarios- con una tasa de interés mucho más baja (si bien la establecen libremente los bancos, se espera que sea cercana al 5%). Como dije, lo otro que al parecer cambiaria es el plazo a 15 años.

Repitamos nuestro ejemplo anterior con este esquema. Vamos al banco y con nuestro recibo de sueldo de $15.000 podemos pagar los mismos $4.500 de cuota.

Con una tasa del 5% fija y a un plazo de 15 años, si pedimos los mismos $223.000 que nos ofrecieron antes, la cuota va a ser de $1.763 (en lugar de $4.500). Nos van a poder prestar más hasta que la cuota llegue a nuestro tope.

Esto es porque, aunque el plazo es menor, la caída en la tasa de interés es tan grande (de 24% a 5% !!) que la cuota va a bajar muchísimo.

El monto máximo va a ser de unos $569.000 (poco menos de u$s 39.000), con lo cual la cosa toma algo de color, teniendo en cuenta que los créditos no van a financiar todo el valor de la vivienda y se requiere de algún ahorro previo.

Mágico!? No. ¿Cuál es el costo de todo esto? Que ahora nuestra cuota no va a ser fija, va aumentar con la inflación (como se ve en lo que sigue).

¿Qué es eso de los UVIs (Unidad de Vivienda)?

Es la unidad de medida que se va usar. La idea es que el préstamo, aunque te den pesos, se va a otorgar en estas unidades que van a ir subiendo de precio a medida que avanza la inflación. 

El valor de una UVI fue estipulado en $14,053 (catorce pesos con cinco centavos y pico) para el 31/03/2016, y fue elegido este valor porque representa una milésima parte del costo de construcción por metro cuadrado. Este último dato no es muy importante técnicamente, pero sirve para generar esa sensación de que los UVIs son equivalentes a ladrillos.

Entonces para nuestro ejemplo una vez que tomamos el crédito y compramos nuestra casa lo que vamos a deber no son $569.000 sino que su equivalente en UVIs, unos 40.542 ($569.000/$14,053). Y como los UVIs van a aumentar con los precios (con un coeficiente que se llama Coeficiente de Estabilización de Referencia “CER”), nuestra cuota también.

¿Cuál es la contra respecto del anterior?

Que ahora la cuota no va a ser fija, sino que el capital que debemos va a ir creciendo con la inflación y con esto también nuestra cuota. Puede pasar que aunque estés pagando religiosamente todos los meses, lo que debes en pesos sea cada vez mayor! No te preocupes, lo que importa es cuantos UVIs debes (cada vez menos).

Entonces, con la inflación va a ir subiendo el capital que debes, las cuotas que pagas y (en principio) tu salario. La idea central es que la cuota siempre represente la misma proporción de tu sueldo al momento de sacarlo (ese 30% del que hablamos). 

Es decir, ya no va a ser un negocio increíble, sino una opción de dedicar una proporción de tus ingresos a la compra de una casa propia. Opción que antes por ahí no tenías y entonces es una buena noticia, y más si consideramos que gran parte la plata que dedicás a esto igual la ibas a usar para pagar el alquiler.

Lo que cambia radicalmente en este sistema, respecto al anterior, es que corres el riesgo de que la inflación siga siendo alta pero que el aumento en el sueldo no la acompañe a la par. Si eso pasa, en vez de tener que pagar siempre la misma proporción de tus ingresos, la cuota cada vez se va a volver más difícil de pagar. Si pasa esto, el banco está obligado a ofrecerte una extensión en el plazo para hacer algo más llevadera la cuota y que continúe siendo más o menos la misma proporción del sueldo. Esto quita un poco el miedo de no poder llegar a pagar la cuota si se dispara mucho aunque implica un tiempo más de estar pagándola.

¿Por qué se dice que también es una modalidad de ahorro?

A diferencia del sistema anterior este también tiene en cuenta el de dónde va a salir la plata que se va a prestar.

Así como podemos tomar créditos en UVIs, también vamos a poder hacer plazos fijos en estas unidades (con la particularidad de que el plazo mínimo va a ser de 180 días). Lo que tiene de bueno esto es que tu plata se va a mantener de acuerdo a como suben los UVIs (se supone que van a seguir a la inflación) y te va a dar algo de interés.

Una inversión que nos cubra la inflación (siempre y cuando no nos mientan con los índices) y nos dé un pequeño rendimiento puede ser una opción interesante. Sobre todo para aquellos que están pensando en un futuro tomar a estos préstamos y tienen que ir haciendo un ahorro. 

Esto último me parece de lo más interesante ya que (por esto de que al argentino le gusta la idea de invertir en ladrillos) puede ser una alternativa que pise fuerte y haga que cambiemos esa conducta de ahorrar en dólares que es nociva para nuestra economía (que como mencionamos en este otro artículo, siempre nos andan haciendo falta). 

Sería interesante también que el mercado inmobiliario pase de estar en dólares a UVIs, y de esta manera tener un valor estable pero que no tenga relación directa con el billete verde.

¿Cuáles son los problemas que pueden tener los nuevos hipotecarios?

Lo que más nos sorprendió a los que suponíamos que esto se venía, es el momento en el cual se hace.

Lo primero es que en los países que mencioné que funciona este mecanismo, la inflación está controlada y con la economía es estable. 

En este momento la inflación es alta y, para colmo, no es una certeza que los sueldos la vayan a acompañar. 

Lo que se esperaba era que se cumplieran una serie de condiciones antes de que se implemente el nuevo sistema:

• Que la inflación muestre signos de disminución y la economía comience a reactivarse.
• Que se presente el nuevo índice de precios para generar confianza en que no nos van a mentir con la inflación y con esto la confianza para invertir en UVIs.
• Que se resuelvan buena parte de las paritarias hoy abiertas.

Ninguno de estos puntos se cumplió. Por eso seguramente esto no va a ser algo revolucionario, sino que va a tomar un tiempo para que tome forma.

En síntesis…

Partiendo de la situación actual en la que a la gran mayoría de los trabajadores no les dan un mango, un sistema como este tiene muchos puntos positivos:

• Mucha más gente podría acceder a un crédito que alcance para comprar su vivienda.
• Si baja (bastante) la inflación puede ser incluso más conveniente que el sistema actual.
• Ofrece una modalidad de ahorro que protege de la inflación, alternativa a los dólares.

Pero…

Una de las cosas que sorprende es la reducción en el plazo a 15 años (aunque no se descarta que algún banco pueda ofrecer créditos a mayor plazo). Manteniendo el plazo de 20 años con las nuevas condiciones los montos a financiar pueden elevarse en una medida importante, ni hablar si se extiende a 30 años. Cosa que no es para nada incompatible con este sistema ya que tanto en Chile como en Uruguay se ofrecen estos plazos.

Antes, cuando se sacaba un crédito de este tipo se tenía casi la seguridad de que (a menos de que nos quedemos sin trabajo) no íbamos a tener problemas en pagar la cuota en el futuro. Con este sistema se deja la puerta abierta a que la cuota se vuelva una mochila demasiado pesada, aún teniendo en cuenta que tenemos la posibilidad de ampliar el plazo.

Una alternativa que hubiese sido interesante y evitaba en gran medida esto, es que los UVIs en lugar de ajustar por la inflación ajustasen igual que los salarios (con un indicador que se llama coeficiente de variación salarial “CVS”). Y que tampoco es algo tirado de los pelos, los créditos hipotecarios del Banco Nación actualizan el interés por este coeficiente.

Elegir que los UVIs actualicen su valor según inflación en lugar de la variación de los salarios implica que: si la carrera entre inflación y salarios la pierden los trabajadores, entonces además de que su sueldo rinda menos, van a tener una cuota cada vez más difícil de pagar.

¿Conviene entonces sacar estos créditos?

Como dije, este sistema funciona bien en una economía con baja inflación y en que los salarios son relativamente estables.

En Argentina esto no es la regla y por eso, pese a las ventajas de este modelo, hay que avanzar con cuidado. En este momento la inflación es muy alta y las paritarias que se van cerrando lo están haciendo a niveles menores. La economía pasa por un momento turbulento y quizás sea mejor desensillar hasta que aclare. 

Por otro lado, aún no están definidas las condiciones que ofrecen los distintos bancos, por lo que por ahora no nos queda otra que esperar un poco. Ver cuánto vamos a cobrar, cuanto nos rinde, sacar nuestras cuentas, ver cuánta plata hace falta, cuánta nos dan y de cuánto es la cuota (si no nos parece cara o si es similar a nuestro alquiler es un buen indicio).

La decisión de comprar una casa no se toma a la ligera y cada uno evalúa muchas variables antes de tirarse a la pileta. Lo que sí es cierto es que tener la opción es mejor que no tenerla y en ese sentido (al menos) el cambio es positivo.